En puffra samt en dolk med ett 20 cm långt blad fick min kompis Micke att snabbt foga sig i två unga rånares önskan. Han var på väg till en fest på Lidingö häromveckan när han överrumplades av de båda killarna, 16 respektive 17 år. När de viftade med sina vapen framför Mickes ansikte lämnade han snällt ifrån sig de värdesaker han hade: två hundralappar, två 20-lappar, en tre år gammal mobiltelefon samt en påse med två vinflaskor. Det var just vinet som blev rånarnas fall. Jag kan inte låta bli att tänka på händelsen när jag lyssnar på ”min” placeringsrådgivare. Jag hade blivit uppringd av ett stort och framgångsrikt kapitalförvaltningsbolag. Vid första besöket var vi ett tiotal inbjudna personer som lyssnade på allmän information om dels företaget i sig, dels de olika placeringsmöjligheter som de kunde bistå med. Jag fyllde snällt i ett formulär som också fungerade som en lottsedel.

Efter en omständlig ceremoni blev det en äldre dam som la beslag på priset, två Filippa K-muggar. På formuläret vi fyllde i fanns en rad alternativ såsom aktier, fastigheter och fonder. Jag ombads kryssa för den placering som jag ville ha mer information om. Snällt prickade jag i rutan vid fastigheter, eftersom jag faktiskt var lite nyfiken på hur deras koncept såg ut.

En vecka senare var jag tillbaka på kapitalplaceringsbolaget. Nu var det bara rådgivaren och jag. Det kändes lyxigt. Vi satt i ett rymligt inglasat rum. Rådgivaren var artig och kunnig. Och han var till bara för mig. Han frågade intresserat om min finansiella situation och vilken placeringshorisont jag hade. På den sistnämnda frågan var nog ”långsiktighet” det svar som skulle ha glatt min rådgivare mest. Att jag uttryckte mig lite mer ambivalent hejdade inte min nye vän. Han började snart berätta att det var möjligt att köpa aktier i bolag som förvaltade fastigheter. Han talade om hur trygg placeringen var, och att en stabil avkastning på, åtminstone, fyra procent var i det närmaste garanterad.

Jag var ofin nog att fråga om eventuella avgifter.

– Två procent i inträdesavgift blev svaret.
– Inget mer? frågade jag.
– Nja, en emissionsavgift på sex procent, förklarade min kompis.
– Sex procent?? För vad?, undrade jag.
– Allt står i prospektet. Avgiften ska täcka emissionen av de aktier du köper. Eftersom placeringen är långsiktig har avgiften ändå ingen större betydelse. Den skrivs snabbt av, lugnade rådgivaren mig.

Situationen började bli en smula obekväm. En emission görs i ett svep för en grupp blivande aktieägare och kostar bara någon tusenlapp. Rådgivaren uppträdde i och för sig korrekt. Han informerade på ett sakligt och trevligt sätt, och ställde de frågor som rådgivningslagen föreskriver. Och fyra procents säker avkastning verkade acceptabelt. Men konceptet bygger på att fastigheterna belånas till 75 procent av sitt nuvärde.

Helt trygg kan väl inte en sådan placering vara. Rådgivaren försökte stilla min oro genom att tala om riskspridning (fastigheterna skulle finnas i såväl Sverige som flera andra länder), långsiktiga hyresavtal – och att de handplockat oerhört skickliga förvaltare. Men jag kände mig obehaglig till mods. De hade dessutom konstruerat den löpande avgiften så att, om jag förstod det rätt, den baserades på det totala förvaltade kapitalet. Det skulle alltså inte vara min insats som låg till grund för avgiftsuttaget utan avgiften skulle tas ut på hela det kapital som fastighetsbolaget investerade. Detta kapital bestod av dels ägarnas satsade pengar, dels det belopp som bolaget lånat upp. Därmed skulle den procentsats som angavs som löpande avgift vara missvisande, eftersom man ju riskerade att få betala upp till fyra gånger så mycket. Att rakt av behöva lämna ifrån sig åtta procent var kanske ändå det som skulle svida mest. Något rån var det förstås inte fråga om.

Jag kom på mig med att önska att rådgivaren hade varit mer framfusig och arrogant och kanske till och med hotfull. Det här var betydligt mer subtilt än ett par ynglingars rån och säkert avsevärt mer effektivt. Tusentals investerare har ju tecknat sig för produkter av detta slag, och därmed blivit berövade stora belopp. Jag tänkte återigen på Micke som bara hade blivit av med 240 kronor och två vinflaskor. Mobilen (som råkade vara en gammal födelsedagspresent från mig) fick han nämligen tillbaka. De två ynglingarna greps samma kväll vid Odenplan i centrala Stockholm, när de halsat den ena pavan. Polisen hade sedan kommit till festen som Micke gästade. Där hade han fått identifiera tomflaskan, en Coteaux du Tricastin av årgång 2003 (passande nog ett Rhonevin). Brottet var därmed i princip uppklarat. Den ena ynglingen erkände dessutom gärningen.

Ett möte med förövare och brottsoffer – så kallad medling – ordnades några veckor senare. Rånaren fick då chansen att framföra sitt missnöje över det vin som han hade trakterats med. ”Äckligt”, var hans omdöme. Den andre som greps kan förstås vara oskyldig. Den kommande rättegången får ge svaret. Inför denna har åklagaren rått Micke att kräva 20 000 kronor i ersättning. Beloppet utgör enligt åklagaren det standardbelopp som brukar utdömas vid rån av denna typ. Om inte rånarna vill eller kan betala tas pengarna ur den statliga brottsofferfonden. Säkra pengar alltså. Själv fick jag förlita mig på att mitt kapital skulle ge avkastning. Men rådgivarens upplägg verkade föga attraktivt.

På vilket sätt skulle detta vara bättre än ett direktägande i en korg med fastighetsbolag? Uppsidan skulle vara större med ett direktägande och alla mina pengar skulle då ”arbeta” från första kronan. Dessutom skulle mina pengar vara skyddade av börsens regler och det minoritetsskydd som lagen erbjuder. Och till skillnad från det paket som erbjöds skulle jag vara fri att ta ut pengarna när jag ville. Men varför köpa fastighetsaktier över huvud taget? Sektorn värderas numera helt annorlunda jämfört med för några år sedan. Avkastningskravet har sänkts betydligt. Tron på en långsiktigt låg räntenivå är en orsak. Den finns en förhoppning om en ökad efterfrågan på kommersiella lokaler, vilket minskar vakansgraden och höjer hyresnivåerna.

En annan anledning till omvärderingen av fastigheter är den efterfrågan som kommer just från stora aktörer som erbjuder produkter av det slag som presenterades för mig. Men vad händer när marknaden utsätts för påfrestningar, i form av exempelvis en räntehöjning, och en av dessa aktörer tvingas att hastigt sälja ut en del av sitt bestånd? Och vad är det för fantastisk uppsida som kompenserar för denna risk? En marknadsanpassning av hyrorna för bostäder i goda lägen är en tänkbar sådan i kombination med att många får mer pengar att lägga på sin bostad. Men för mig väger inte vågskålarna med chans och risk jämnt.

Rekommendation: avstå från fastighetsaktier i allmänhet – och akta er särskilt för det upplägg som erbjuds av Acta kapitalförvaltning. Angående ovannämnda "Rånvin", så delar jag ynglingens uppfattning; årgång 2001 är betydligt bättre. Harry Schüssler som köpte Wallenstam för några år sedan och gärna hade sålt idag, om det inte vore för det här med reavinstskatt.